恒阳资本指出：农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。自2018年中央“一号文件”首次明确提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”以来，农村闲置农房(宅基地)作为农民手中最重要的资源性资产，其改革进程和试点推进日益受到各方强烈关注。今年新修订的土地管理法一大亮点，即鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，并下放了宅基地审批权限。

　　据恒阳资本调查显示,近年来，随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题日益突出。因此，在宅基地改革中首要任务就是盘活利用好这些闲置的土地。唤醒“沉睡”的资源，变“死资产”为“活资产”，不仅为乡村振兴提供新动能，对于壮大村级集体经济，增加农民财产性收入也具有重要的现实意义。而这一过程的实现和推进，也为金融信贷产品和服务的创新提供了机会与空间。

　　据恒阳资本介绍，农民对宅基地具有占有、使用权，但没有收益权，也没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押，因此，大量闲置农房和宅基地无法得到有效利用。金融机构对此也无能为力。2015年，经全国人大授权，全国59个试点县(市、区)开展农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款试点。宅基地使用权抵押的实现，对于促进农村土地资产和金融资源的有机衔接影响深远。统计数据显示，截至2018年年底，试点地区共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户8.4万亩，办理农房抵押贷款5.8万宗111亿元。

　　恒阳资本指出，当前，政策层面对于盘活和利用闲置农房在“突出服务乡村振兴”这一大原则下，持积极鼓励态度，支持地方大胆创新和探索，不搞“一刀切”。根据农业农村部的相关部署，培育盘活利用主体，一方面，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅;另一方面，鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用;同时，支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目;此外，引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。

　　从上述政策指向来看，农村集体经济组织及其成员、返乡创业人员以及符合条件的企业，都与金融机构所服务的客户具有高度一致性。而在盘活利用的模式上，区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，也往往是金融机构在选择服务对象、服务产业以及创新产品方面重要考量因素。根据近年实践情况，大部分金融机构在涉及农村产权的改革探索中，首选符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目，使得乡村建设和产业发展获得土地要素的保障。

　　恒阳资本了解到，在一些试点地区，通常由政府部门开展闲置农房和宅基地情况调查统计，根据数量、分布、权属、建筑结构、面积、农户意愿等基本情况建立基本信息数据库，然后建立闲置农房和宅基地使用权流转制度，允许农房和宅基地使用权通过租赁、入股或其他合法方式盘活流转。而对于金融机构而言，农村产权服务中心的成立运营、使用权流转证书的核发与鉴定是关键环节，银行可据此作为开展农房使用权流转抵押贷款的法律依据。目前，部分试点地区已将农房、宅基地使用权流转期限最高年限设定为30年，鼓励金融机构创新产品，为相关主体流转农房经营权抵押贷款服务，并享受贴息、担保优惠政策。

　　通过资源变资产、资金变股金、农民变股东，闲置农房和宅基地可转化为可量化资本，让盘活利用主体发展多种形式的股份合作。记者在浙江一些县域采访中发现，存在多年的房屋空心化、无人村现象正在得到改变。通过吸引工商资本和优秀人才下乡，以村集体及村民的闲置农房和宅基地等资产入股方式，或开发农家乐或发展休闲观光农业或建设特色小镇，发展乡村共享经济、创意农业、特色文化产业，不仅带动了村民致富，同时激发了乡村发展活力，促进乡村振兴。记者从农业农村部了解到，为鼓励创新盘活利用机制，今后将支持各地统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等，同时在条件成熟时，研究发行地方政府专项债券支持农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用项目。

　　随着以盘活农村闲置农房、宅基地为先导，宅基地“三权分置”改革的不断推进和深入，金融将在其中发挥更大的作用，参与其中的金融机构也将获得更多的发展机会与空间。